别墅可以经营么？
谢邀！ 首先，需要明确一点，法律上并没有限制住宅商用这一行为，所以从法律层面来讲是没有问题的。 但是，需要注意两点，一是不能影响相邻权人的合法权利（比如你不能为了办民宿就擅自拆改邻居的住房来做房间）；二是不能违法规划许可，比如说你在107国道南侧建一栋两层的小楼，那得是作为办公场所的建筑规范才行。
第二点其实最关键，因为违法规划的代价可能相当严重，不但可能被要求限期拆除或没收建筑，严重的可能会受到罚款甚至是刑事责任。 而造成违法规划的可能性又分为两个方面，
其一是您作为业主自己的疏忽大意造成的，比如说您把本来应该做卧室的地方做了厨房或者厕所，导致违反规划了，这是属于您的责任。
其二则是开发商或者建筑师等事先违反规划，他们在建筑设计的时候把本该做卫生间的空间用来做厨房了，这也是规划违法的可能。 所以，如果要做别墅商用这件事，您除了自己注意不要违法之外，还应该注意选择靠谱的设计和施工团队，以免出现他们故意违规的情况。 最后需要说明的是，虽然理论上来说别墅商用是完全可行的，但是商业运作本身就存在较大的风险，加之别墅这种产品本身较为特殊，所以建议题主慎重考虑，多咨询专业人士的意见。
随着人们生活节奏的不断加快，一些有闲阶级在居住环境上有了更高的选择，因此不少人都选择在交通便利的城区内购置一栋豪华别墅，既用来居住，也可用来经营，一方面能提高房屋的利用率，使个人利益最大化，另一方面又能体现个人的高水准生活风格，更凸显其优越的经济实力。然而，这种看似一举多得的做法，却因与法律相违背很可能会被限制使用，受到诸多限制。
一、城镇规划的需要
别墅从某种角度来讲也是一种公共资源，而这种资源的占有使用，首先要服从政府的城镇建设规划，符合社会公共利益及长远利益。因此，国家在《城市规划法》中明确规定：城市规划区内的土地利用和建筑工程必须符合城市规划，服从规划管理。换言之，对居住区的别墅进行非法改造使用，违反该区域内的功能安排，破坏了原有土地利用的规划原则，改变了该区域内的性质，给周围居民的生活造成不良影响，是不允许的。
二、土地使用权的限制
别墅经营被制约的另一法律因素，就是其土地使用权的性质。一般来讲，人们在城镇内购买使用、居住的别墅，其土地使用方式多是通过出让方式取得的。《城市房地产管理法》中规定了建设用地使用权出让合同应包含出让宗地的用途。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。由此看来，把“居住”用地改变成“商营”用地，须按规定办理相关变更手续之后方可实施，否则属违章用地，要依法予以纠正和处理，由规划管理部门责令停止经营活动，并处以罚款。
综上所述，要想改变所购买的别墅的用途，既用作居住又用作店铺经营，受土地使用权的制约，必须到行政主管部门办理变更用地性质的审批手续和重新签订土地使用权出让合同等手续，而政府一般不会批准改变使用性质，况且，按照规定你还要补交土地出让金。
