别墅项目如何做？
看到好多回答都是扯淡，我来认真答一下。 首先，别墅有没有市场，有！有多大市场，不知道，没人会做统计和分析。但就我接触的客户群体来说，买别墅的有两种人，一种是做民宿的，另一种就是用来养老或者自住。用来自住的人不多，目前我接触的多数是拿来养老，极少数是自用。 再说怎么做，其实就两点，第一点是产品要做好，第二点是价格要让客户感受到超值。只有做好这两点，客户才会购买你的房子。否则你价格再低，房子做得再差，别人不会买的。
做好产品很容易理解，无非就是户型要好，空间要好，装修标准要高，当然这些标准对不同的客群是不一样的。比如做民宿的，他就需要每个房间都有独特的景观，所以你要在户型上花心思去设计；比如说养老的，你就需要考虑这个房间的动静分区如何，舒适度怎么安排等等。
所以说要根据客群的来定义产品，而不是你说这个产品好就好，需要根据客户的需求来定。
至于说到价格，那就比较复杂了。因为价格是由多方面因素决定的，比如成本、政策、市场竞争等，但我们谈的价格策略主要是从营销角度来讲的，怎么样能让客户感受到这个价格是物超所值的。
我觉得可以从以下方面来做：
1.整体报价策略：比如说这套房我们报总价90万元，但我还可以优惠20万啊，那我实际成交单价就等于70万元，而我成本大概是65万元左右，那我就赚了5万元。而如果你报总价120万元，我只能优惠8万元，那我实际上就亏了4万元。虽然我每套房子都亏钱，但我总赚多了吧？
2.分摊报价法：这个方法适用于面积较小，总价较低的房源。比如说这个房子300平方米，总价值100万元，我现在报单价3333元/平方米，而邻居同样面积的房子，现在卖3000元/平方米，那我的报价就显得很合理了，甚至感觉到我是赔本甩卖。事实上我每平方米只亏了333元，但却赚了顾客20万元。